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囤房,只是炒房行列的小玩家,看看真正的炒房者是如何运作的

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发表于 2018-4-12 17:06:04 | 显示全部楼层 |阅读模式

炒房者是如何炒房的?仅仅是靠自己手头的资金买房卖房吗?

那只是炒房的小玩家,几乎都不能算是炒房者,他们名下顶多也就3-4套房产,多了他们没有那么多的资金链,
下面小编给大家说说真正的炒房者是如何炒房的

先举个股票的例子,大家理解的应该快一些:
张三喜欢炒股,很自信,只是感叹自己资金不足,否则咸鱼翻身,指日可待。听朋友介绍,有一种配资业务,可以用10万,借20万,于是,他开通了这项服务。
张三眼光很好,今年这一年,买的股票赚了30%,30万收获了9万的利润,还去2000的利息和20万的借款,自己还能净赚88000,自己手头的10万现金在杠杆的帮助下,一下净赚88%。
于是张三想了个好办法
还是10万,张三在A处获得20万的授信,拿到20万,买了30万的股票。
张三拿着这30万的股票,又去B处,B一看有你账户上有30万的股票,于是又给你60万的额度,买完这60万的股票,你手头已经有90万的市值了。
张三还不满足,于是拿着这90万的市值找到C,C同样给了他2倍杠杆的额度,180万,终于,张三这下成大户了。
他还记得自己当时投入股票市场的本金是多少吗?
10万,可是他的市值已经是270万了。杠杆倍数是多少,27倍
如果股票市场像去年一样上涨,别说涨30%,就是涨个10%,就是27万
投入10万净赚20万+,200%的收益,多么诱人
在杠杆的帮助下,小额投入获得巨大回报,带给人无限的遐想和美好的希望
可惜人生不如意之事十之八九。今年股票市场不是很好,微微跌了3%,别看这3%的浮动,在27倍的杠杆下产生了巨大的威力,270万的3%就是81000,张三投入的本金是瞬间只剩不到2万元,亏损幅度80%。
还有另外一种假设,那就是股票市场不涨不跌会发生什么?
还记的张三借钱时的年化利率吗?
他总共借了多少?260万,10%,他的资金借用成本,一年就是26万。
也就是说,短短30天即使市场没有波动,张三也要亏损26%。
只剩下8万本金的张三,在A处的授信只能从20万变成16万,在B处变成48万,在C处变成144万。
为了把这些钱还回去,张三不得不忍痛割爱,卖掉手头一些股票,大概100万的样子,行情不好,成交量也发生明显萎缩,他这一把梭哈,还差点让这只股票奔跌停去了。
市场上和张三一样不知不觉上了巨大倍数杠杆的人不再少数,盘桓了一段时间的股票市场没有变化,看似没有亏损。
没曾想,资金借入时被忽略的高额成本,露出狰狞面目了。高杠杆下的利息,迅速吞噬着投资者的本金,让他们不得不一次次的割肉平仓,而这一轮轮的相互踩踏,让本来平静的市场再次掀起波澜。
高倍数杠杆的被高息消灭,平仓使得市场下跌波及到低倍数杠杆,低倍数杠杆之后,没使用杠杆的投资者也难逃厄运。

这里大家可以看出,用自己较少的本金加上杠杆,会使自己形成以小博大的局面,收益也是成倍提升。大家其实也是杠杆的利用者,下面小编在给大家举个房产的例子:

杠杆,具有放大的作用,用在这里是一样的意思。
假设现在你有30万,一般情况下你只能买30万的东西,但是买房子的时候,你可以首付30万,贷款70万,买下100万的房子。相当于你用30万买到了100万的东西,这就是杠杆效应,提供杠杆的是银行。虽然70万要还,但在你买下的时候,你用30万的代价获得了100万的房子。
加杠杆是为了获得超额利润和投资机会。假如这个房子上涨了30%,卖出就是130万,还掉70万,剩60万,赚了30万,收益率30/30*100%=100%。假如没有银行提供杠杆,第一,你没100万买这个房子,就无从谈及获利。第二,如果你有100万,全款买入,同样的假设下收益率30/100*100%=30%,差很多。
这只是普通的炒房者,今天,穿透层层楼市泡沫,扒一扒这些牛逼的炒房客加杠杆的典型套路。
加按揭

加按揭是啥?说白了就是对有贷款的房子重新估价,按照新评估价追加放贷。
很多炒房客,拿到追加的贷款,再去付首付炒房。
今年年初,央视报道了一位深圳炒房客,“100万两年变5000万” ,在这个案例中,深圳投资客李先生加杠杆的秘诀就是,加按揭
怎么玩呢?李先森拿100万投资了第一套房,发现房价涨得非常快。然后,他将爸妈名下的房子,也都拿去做了加按揭贷款,再然后,亲戚的指标也都被借来买房,2015年反复操作了17次,2016年操作了4次。
矮油,不错哦~,通过不断加按揭贷款滚动操作,在这轮房地产超级牛市中,李先森手里的房产市值最高时,达到了5000万,真是好多好多钱,数都数不过来。
“零首付”炒房

是滴,你并没看错,这位炒房客,买了深圳宝安西乡某小区,一套115平米的房子,总价500万,按照首付最低3成计算,不算税费等成本,首付应是150万,但这位炒房客手里没有那么多钱。
怎么办?这时候高评高贷就华丽丽地登场了,高评高贷,就是把房子的评估价做高,然后从银行套出更多的按揭贷款,这是一种典型的“暗箱操作”。
第一步,这位炒房客,先找到一位做贷款中介的好朋友,让他帮忙把房价评估到760万,760万!厉害了word哥
第二步,贷款中介再去找关系好的银行客户经理,通过这层关系,房子的高评估价就能顺利通过银行审批,从银行贷出大约530万。
这样一来,总价500万的房子,不仅首付不用出一分钱,连税费都给贷出来了。
别,别,别急,还没完,接着还可以到银行贷出50万的装修贷,作为未来两年的月供资金。
怎么样,炒房客这招“空手套白狼”玩得够嗨吧,据一家自媒体补刀,目前深圳罗湖、宝安、龙岗等片区的房子都可以做到高评高贷
气球贷

说完高评高贷,我们再来说说另一个加杠杆的利器气球贷,气球贷是一个很形象的说法,意思是,贷款像气球一样,可以尽力膨胀。
这种还款方式,在国内原本主要用于购车贷款,深圳发展银行2007年做了一次创新,将气球贷引入到房地产市场。
2015年春天,深圳房价在全国率先开启飙涨模式,久违的气球贷又重出江湖。
知道吗? 深圳的气球贷最长可以贷55年,55年,55年!!
买房人可以先贷10年,但月供却按照55年计算。剩余的贷款怎么办?到第十年最后一个月一次性还完,这样月供就会变得很低,“能低到你吐血”。
啧啧啧~,对于炒房客来说,就可以用同样的钱供更多套房子了 ,吃瓜群众表示脑洞大开。
而且,贷款人可以在第十年倒数第三个月,申-请-加-贷-款!
套出来的钱继续月供,循环往复,直到卖房套现,即使不卖掉房子。也不用担心断供,炒房客梦里都笑出了声。
月供贷

如果气球贷,还不能满足炒房的杠杆需求,那么炒房客可以选择一个新品种月供贷。
月供贷据说是首付贷的变种,“首付贷”去年被定性为违法金融业务,一线城市展开层层围剿后,短命的首付贷挥泪退出舞台。
但是,金融机构的资金不能闲着,还要赚钱啊,咋办?
不让贷款给买房人交首付,那就帮着买房人交月供吧。
这些炒房客们伐开心了,金融机构的钱不用白不用,于是一买就是十几套,甚至几十套。
举个例子,一位炒房客按揭贷款的月供是1万元,贷款期限是30年,他可以通过月供贷贷出30万元。
如果一个人,在多家金融机构同时申请,月供贷,就可以贷上百万的资金出来,偿还多套房产的月供。
这些是炒房大牛们发明的套路,但是高杠杆也是高风险,如果这篇文章没有看明白的话,小编还是奉劝一下,不要套用,高杠杆可是会倾家荡产的。
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