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华夏幸福转让两成股权对赌 房企融资困境凸显

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发表于 2018-7-13 11:02:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
中新经纬客户端7月13日电(高晓锳)陷入资金链短缺传闻半年有余的华夏幸福,7月10日终于解了渴,险资平安资管紧急输血138亿入驻华夏幸福,持股19.7%,转眼成公司第二大股东。
3个月前还“拍胸脯”说“不缺钱”的华夏幸福,如今为何拱手献上股权?是否预示着房企融资如今遇到了困境?
华夏幸福折价转让签三年对赌
7月10号,华夏幸福发出午间公告宣布,华夏幸福控股股东华夏幸福基业控股股份公司(下称“华夏控股”)与平安资产管理有限责任公司(下称“平安资管”)签订《股份转让协议》,约定华夏控股通过协议转让方式,向平安资管转让约5.82亿股华夏幸福股份,占华夏幸福总股本的19.70%。交易完成后华夏控股及其一致行动人持股比例将下降至42.7%,平安资管持股比例为19.7%成为公司的第二大股东。
表:华夏幸福权益变动表


资料来源:华夏幸福公告
值得注意的是,双方将标的股份的转让价格确定为23.655元/股,比前一个交易日折让5%,更比今年的高位低了近50%。
除此之外,协议还规定,在标的股份过户登记至平安资管名下之日起5个工作日内,平安资管应当向华夏幸福董事会提名2名具备任职资格的董事候选人;在30个工作日内,华夏幸福应召开股东大会,进行董事会改选。
同时,华夏幸福承诺,将以公司2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数,在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则,华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。
平安资管用折价拿下华夏幸福近2成股权、2个董事席位、坐稳二股东的同时还握着现金对赌,怎么看都是稳赚不赔。当年“如日中天”的华夏幸福为何会做这庄买卖?
中新经纬客户端(微信公众号:jwview)翻阅华夏幸福2015年财报发现,即便当时的华夏幸福市值已近800亿,总资产近1700亿,但其全年银行贷款金额却只占整体融资金额的26.94%。据统计,从2012年-2016年,不依靠银行贷款,华夏幸福一共从外部获得融资2974亿元,涉及融资方式多达21种。
房企融资之困
从业务结构上看,2017年,华夏幸福近三分之二的销售额来自于环京。而2017年6月廊坊的北三县、廊坊、永清、固安、霸州等地落地三年社保式调控后,也意味着华夏幸福最主要的业务重地被调控了。华夏幸福上半年合计销售额为804.5亿元,同比增长15.56%,值得注意的是,上半年华夏幸福在环京以及部分非环京区域,皆采取全款购房方式,以加速回款速度。
表2:华夏幸福2018年1-6月销售情况


资料来源:华夏幸福公告
就在2018年4月4日,华夏幸福总裁孟惊在接受媒体采访时表示,“华夏幸福账上可用的现金有680亿元,是公司历史上的最高值,足够我们用了,说华夏缺钱,我觉得很不可思议,”
然而两周后,4月20日,华夏幸福给上交所的回复函中却承认了“公司存在异地复制不确定性风险,资金和现金流风险”。
在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切,压力也在与日俱增。来自中原地产研究中心统计数据显示,今年以来,共有338只债券取消或中止发行,涉及金额高达2161.79亿元,其中共有52家上市公司取消或中止了58笔信用债(企业债、公司债、中票、短融)发行,合计涉及金额384.5亿元,其中有多笔是房地产融资。
招商证券地产分析师表示,2017年以地产名义投资增速超预期很大程度上是由于土地购置费用高企所致,因此地产投资增速“虚高”。兴业证券地产分析师阎常铭认为,2017年,直接融资难度加大。货币政策收紧,监管政策趋严;债市走熊,发债成本上升;再融资受限,房企的直接融资难度明显增加。房企融资需求回流到贷款和非标融资,同时也加大了境外融资力度。从上市房企的资金结构来看,2017年末以银行贷款为主,对以信托等配套融资的依赖度明显上升。2018年以来,银行信贷受到监管,非标发力的难度也比去年大了很多。资管新规所规范的房地产企业的融资渠道与方式,负面影响更多体现在资金端,以信托,保险资管等非标融资为主。
他表示,房企融资的困境在今年会进一步显现。房企杠杆从2017年开始一直较高,很多公司拿地就开始配资,目前高杠杆维持越来越困难,大型房企的资金链条也不是特别乐观,所以会用加快资金周转的方式来抢占市场。整体市场的流动性,资源配置和国家政策引导上看,中小房企,民企和高杠杆的企业维持资金链的难度越来越大,未来违约风险可能越来越高,整体来讲这一轮的困境显露可能比2013和2014年不大一样,可能更多的压力来源于监管。(中新经纬APP)
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