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地产股暴跌、行业大佬谋求转型,楼市大变局来了?

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发表于 2018-7-13 13:33:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
摄影师:姜楠

进入下半年后,不少购房者发现了这样一个罕见的景象:虽然各地楼市依旧火爆,不过降温回调的趋势似乎已愈发明显。果然,海水与火焰,往往只在一瞬间。
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楼市突变迹象

我们不妨来看几个片段:
6 月 30 日,北京通州某楼盘发生了因降价而导致的业主退房事件。据悉,该楼盘去年 8 月份时售价还 4万多元,今年6月份最后一栋均价2.68 万元,如此快速的缩水,已不止是跌掉了首付,是活生生要了半条命。
诚然,楼盘“跳水”只是个例不具有代表性,但是对于相当数量坚信“房价只涨不跌”的购房者来说,无疑相当于发出来一次强烈的风险预警信号。
2018年上半年房企销售排行榜

7月初,31家房企陆续公布了半年业绩。中原地产研究中心统计数据显示,这31家房企销售金额达到了25031亿,同比上涨幅度高达36.2%。碧桂园凭超4000亿元的销售额位居第一,紧随其后的是恒大和万科,分别为3040亿元、3030.2亿元,较去年同期分别增长24.5%和9.3%。


然而,无论是龙头房企还是普通房企,股价均与销售势头出现背离,投资者对于未来行业盈利的预期普遍显得比较悲观。据统计,上半年地产股市值蒸发了超万亿元,其中有20只地产股股价跌破了净资产。
与此同时,不少行业巨头,要么改变扩张策略,试图牺牲规模甚至利润以保证现金流;要么开始布局多元化。比如,凭借过去数年深耕三四线城市,而成为行业龙头老大的碧桂园低调叫停了“全覆盖”战略。据悉,该战略是指在三四五线城市所有的县城、甚至是发达的镇区均需有碧桂园的项目。此外,6月29日,万科在股东大会上高调宣布去地产化,也引来了业内外人士的种种猜测。
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楼市大变局原因何在?

为什么楼市会在短时间内突然生变呢?在笔者看来主要有以下这么几点:
其一、棚改政策收紧
据澎湃新闻报道,6月26日,国家开发银行宣布将棚户区改造融资的审批权限收回到了总行,同时此后货币化安置的比例会受到一定的限制。受此消息的影响,A股和H股市场上的地产股集体大跌,两周时间市值蒸发2300亿元,使本来就低迷的行情更是雪上加霜。


据悉,棚户区改造指的是,为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。过去三年,棚改和房地产去库存的结合又产生了棚改货币化安置。2017年的政府工作报告就曾提出,要因地制宜提高货币化安置比例。不过,2018年政府工作报告已没有类似提法。
所谓货币化安置,是指在棚改过程中,给原来的住户一笔很大的现金,让其从市场中购买住房。据国开行官方数据,截至2017年末,国开行累计发放棚户区改造贷款有34075亿元之巨,实现全国31个省(区、市)全覆盖。
市场主流观点认为,棚户区货币化安置的快速推进是中小城市房价高企的重要原因。不过,需要说明的是,不要以为棚改货币化只是影响三四线城市,要清楚,上涨预期这东西是会传染的,并不是因为三四线棚改了,二线就没事。如今,棚改货币化叫停,相当于房地产市场釜底抽薪,所以房企、股市会反应很剧烈。
其二、楼市调控主导权重新回归中央
五一节前,住建部约谈了包括西安、成都在内的12个城市相关负责人。这次约谈再次强调,坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松;6月28日,住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部等七个部委联合发布消息,称在2018年7月初至12月底期间,七部委将率先对30个热点城市联合开展治理房地产市场乱象专项行动。


笔者认为,住建部约谈地方政府和联合治理楼市乱象,预示着楼市调控的主导权重新回归到中央政府,有利于落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。
果不其然,成都、西安、长沙、杭州、重庆等地出台的楼市新政,与以往相比有明显的区别:
1、暂停企事业单位买房
6月23日,西安印发《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》,暂停企事业单位购买住房。紧接着,长沙、杭州和上海等城市迅速跟进。
众所周知,由于以往各地出台的限购政策,针对的对象主要是自然人,而企业和机构则不在政策的监管范围之内,因此,哪怕是在各地调控高压下,企业和机构炒房依然十分活跃,凶猛程度甚至不亚于当年众人皆知的温州炒房团。


这项政策的“药性”究竟会有多猛?我们看一组数据或许就知道。据Wind数据显示,截至今年6月26日,A股3582家上市公司中,共有1656家上市公司持有投资性房地产,占比46.23%,持有市值上万亿,同比上年增长近两成。
其中,部分上市公司涉嫌“炒房”,通过出售房地产资产获取利润,关键时刻还可以卖房保壳。比如2016年“靠卖北京学区房实现保壳”的ST宁通。
不得不承认的是,还有相当数量的非上市公司炒房行为没有公开。分析人士指出,企业绕过政策限制买房,不仅践踏社会公平,更致命的是还会加剧实体经济失血的困境。
正因为如此,当6月24日央行宣布定向降准释放7000亿元资金之时,外界普遍担心会有大量资金流向楼市,从而进一步刺激房价上涨。幸好,这个漏洞被及时给堵上了。
2、堵上假离婚、未成年买房等政策漏洞
稍微细心的朋友不难发现,最近这一轮楼市新政中,堵上了个人炒房客几乎所有能规避限购、限贷的政策漏洞。


比如,长沙楼市新政中明确提出,未成年人不得单独购买商品住房。落户学校集体户口的在校大学生,不得在限购区域内购买商品住房,夫妻离异后,任何一方2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;成都楼市新政中也提到,夫妻双方离异后,任一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
再比如,重庆楼市新政中也规定,严禁为购房者提供“首付贷”或场外配资,防范个人消费性贷款(含以房抵押贷款、网络贷款)、个人经营性贷款、信用卡透支等个人贷款资金违规进入房地产市场。同时,将认定家庭持有住房套数从主城九区扩大到全市范围。
3、整治中介和自媒体、开发商乱象
中国房地产信息本来不对称,对于大家来说,获取信息的途径主要是网络、中介、开发商。如果其中任意一方,通过造谣传谣制造恐慌心理,那么很容易影响购房者的决断。
针对出现的问题,这一轮楼市新政也提出了解决方案。比如重庆楼市新政就表示,针对借机炒作重庆房地产市场的自媒体公众号,市房管局已联合网信、网安、工商等职能部门对其进行约谈,并就规范商品房蓄客、销售和中介行为做出了相应的规定。
其三、房企面临融资难的问题
据统计到今年一季度末,仅上市房地产企业有息债务规模就将近3万亿,平均资产负债率在70%以上。一边是大量债务今年下半年集中到期,另一边则是融资不畅。


6月27日国家发改委称,将引导规范房地产企业境外发债资金投向,房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。
同策研究院研究总监张宏伟曾表示,“部分银行暂停授信”“利率上调”等楼市利空动作让房企的融资渠道进一步锁紧。在这种背景下,海外融资成为很多房企的选择。然而,国家发改委、财政部近日联合下发文件对此种融资方式也进行了限制。
有专家指出,抑制住房企的融资冲动,无论是境内融资,还是境外融资,不仅有利于房企自身的财务安全,更有利于现阶段的房地产调控以及国家的金融稳定。
在融资渠道不畅以及楼市调控持续加码的背景下,房企下半年拿地热情降低将是大概率事件。
其四、个人购房成本在提高
据融360大数据研究院披露,6月全国首套房贷款平均利率为5.64%,相当于基准利率1.151倍,环比5月上升0.71%,为2017年1月以来连续18个月上涨,同比去年6月首套房贷利率4.89%,上升15.34%。


市场分析人士为大家算了一笔账,以最新全国首套房贷平均利率5.64%贷款100万元、30年等额本息还款计算,总支付利息约为107.50万元,要比去年同期累计多还16.7万的利息。值得一提的是,受美联储缩表加息的影响,市场资金成本将越来越高,因而房贷利率持续上调也将是大势所趋。
如果在利率上浮的情况下,房价能下降,对冲因利率上浮产生增加的成本,那不会提高个人购房成本。关键是,利率上浮的同时,多数城市新房价格并没有下降,仍在慢涨中。
总而言之,不管房价走势怎样,楼市大变局真的来了。在这个背景下,房企的生存逻辑和购房者的买房逻辑正悄然发生了变化。忠告大家,千万不要逆势而行!
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